İstanbul’da emlak fiyatlarındaki dengeler deprem dolayısıyla değişiyor
Beklenen İstanbul depreminin tekrar gündeme gelmesiyle zemin bakımından "güvenli" olarak görülen ilçelere taleplerin arttığını ve bunun da emlak sektöründe değişimlere sebep olacağının altını çizen Prof. Dr. Volkan Öngel, "Aynı durumu biz 99 depremi sonrasında da yaşadık. Sahil şeridinden kuzeye doğru bir yerleşim kayması öngörüyoruz" dedi.
Her zaman kira ve mülk fiyatlarının artması ile gündemde olan İstanbul’un son günlerdeki konusu "Deprem için en güvenilir semtler ve ilçeler neresi?" oldu. Tüm Türkiye’yi doğrudan veya dolaylı bir şekilde etkileyen Kahramanmaraş depremi sonrasında bir kez daha herkesin korkuyla beklediği İstanbul depremi ele alınmaya başlandı. Gerek nüfus yoğunluğu gerekse eski yapı stokunun çok olması sebebiyle uzmanlar tarafından artan uyarıların yanı sıra, şehirde yaşayan vatandaşlar da kendilerince önlem almaya başladı. Hem binaların sağlam olup olmadığını ölçmek için yapı denetimleri hızlandırılırken, hem de semt olarak fay hattına uzak olan ve daha az etkilenecek olarak duyurulan ilçelere talepler artmaya başladı.
Bu sebeple çoğu kişinin özellikle sahil şeridinde bulunan, kiraları ve konut değerleri bakımından üst segment olarak adlandırılan Yeşilköy ve Bakırköy gibi semtlerden, nispeten daha bütçeye uygun olan Arnavutköy, Başakşehir ve Bahçeşehir gibi semtleri talep etmesinden dolayı önümüzdeki günlerde emlak sektöründe dengelerin değişmesi bekleniyor.
"Emlak sektöründe deprem artık çok büyük bir belirleyici"
Konunun 1999 depremi sonrasında yaşananlarla benzerlik gösterdiğini ve yine gerek kiralarda gerek mülk değerinde ilçe bazlı değişimler yaşandığını aktaran Beykent Üniversitesi Uluslararası Ticaret ve Finansman Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Volkan Öngel, "Emlak sektöründe deprem artık çok büyük bir belirleyici" dedi. Konuyla ilgili değerlendirmelerine devam eden Prof. Dr. Öngel, "Net olarak biz aslında çok benzer bir senaryoyu daha önce 99 depremi sonrasında da görmüştük. O depremden sonra özellikle Yeşilköy, Bakırköy, Avcılar gibi sahil hattı gibi bölgelerden daha çok Bahçeşehir, Başakşehir, Arnavutköy gibi nispeten daha deprem anlamında iyi ve güvenli olan yerleşimlere kayma yaşandı. O dönemi de göz önüne aldığımızda bahsettiğiniz eski İstanbul yerleşimleri ya da sahile yakın yerleşimlerdeki mülk ve kira fiyatlarında bir gerileme oldu. Yeni talep gören alanlarda da aynı şekilde fiyat artışı yaşandı. Bu dönemde finansal anlamda da insanlara bir yatırım fırsatı çıktı. Yani İstanbul’un çok talep gören bölgelerini daha ucuz fiyatlara almak ya da oradan mülk kiralama şansına sahip oldular. Fakat bu süreç ister istemez birkaç yıl sürdü. Sonrasında bu alanlara yine yerleşim anlamında geri dönüldü. İnsanlar tabii tekrar depremle birlikte sarsılınca yine benzer sürecin yaşanmakta olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz. Bu bahsettiğimiz yeni yerleşim yerlerine doğru ciddi bir talep artışı var ve bu o bölgedeki mülk fiyatlarında hem kira hem de satın almalar noktasında bir yükselişi de beraberinde getirecektir" diye konuştu.
"Kira ve mülk fiyatlarındaki artışın azalacağını söyleyebiliriz"
Talep görme durumunun değişmesiyle fiyatlarda ve artışa neden olan faktörlerde de değişim yaşanacağını ifade eden Prof. Dr. Öngel, "İstanbul’un eski semtleri dediğimiz merkeze daha yakın diye tanımlayabileceğimiz semtlerde bir miktar kira artışlarının ve mülk fiyatlarındaki artışın azalacağını rahatlıkla söyleyebiliriz. Ayrıca bir diğer önemli detaysa şu; deprem sonrası yapılmış yapılara olan talepler de artarken, deprem öncesi yapılmış binalara ve mülklere olan talepse azalacaktır. Bu zaten normal beklentisi" şeklinde konuştu.
"Şehir merkezi o tarafa kayacak"
Yerleşim merkezlerinde değişikliğe neden olan diğer faktörleri de sıralayan Prof. Dr. Öngel, sözlerini şöyle tamamladı:
"Emlak sektöründe deprem artık çok büyük bir belirleyici. Bunun dışında farklı dinamikler de söz konusu. Mesela Atatürk Havalimanının İstanbul Havalimanına taşınması, Kanal İstanbul Projesi’nin konuşulmasıyla merkezin bu tarafa doğru kayması söz konusu oldu. Bunları deprem etkeniyle de düşündüğümüzde biz İstanbul’un artık Arnavutköy’e doğru bir miktar merkezin kayacağını bekleyebiliriz. Ayrıca eskiden bizim için İstanbul’un belki uzak bir semti olan bu bölgenin artık yeni bir yaşam alanı ve cazibe merkezi haline dönüşebileceğini düşünebiliriz. Bu noktada tabii ki de emlak sektörünün de bu tarafa kayışının olacağını öngörüyoruz. Yeni ve depreme dayanıklı mümkünse az katlı yapılanmaların bu bölgede daha çok artacağını ve insanların da buraları tercih edeceğini söyleyebiliriz."
